Associazione Nazionale Amministratori Immobiliari & Building Manager

SISMABONUS - ECOBONUS - SUPERBONUS - BONUS FACCIATE

BREVE VADEMECUM BONUS FISCALI PER IL PATRIMONIO EDILIZIO IN CONDOMINIO

Per noi amministratori di condominio è diventata attività ormai quotidiana quella di dover rispondere ai quesiti più disparati posti dai nostri clienti sulla possibilità o meno di accesso ai bonus fiscali, e, per quanto attenti e puntuali al nostro percorso formativo e di aggiornamento, è naturale a volte avere dubbi. Mi è parso utile, quindi, riepilogare in maniera sintetica alcuni fondamenti che stanno alla base delle diverse agevolazioni attualmente in corso per il patrimonio edilizio in condominio e dei soggetti che ne possono beneficiare. 

Ristrutturazione edilizia (detrazione del 50%): si tratta di una detrazione IRPEF (solo persone fisiche) per interventi sulle parti comuni, individuate a titolo non esaustivo nell’art. 1117 c.c., di edifici a carattere prevalentemente residenziale. Gli interventi sulle parti comuni degli edifici residenziali, per i quali si può richiedere la detrazione, sono quelli indicati alle lettere a), b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia). In particolare, si tratta degli interventi di:

  1. manutenzione ordinaria;
  2. manutenzionestraordinaria;
  3. restauro e risanamento conservativo;
  4. ristrutturazione edilizia

    Bonus facciate (detrazione 90%):

    si tratta di una detrazione IRPEF (persone fisiche) ed IRES (imprese) per interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti, anche strumentali. Sono inclusi anche gli interventi di sola pulitura o tinteggiatura esterna. Per fruire della detrazione gli edifici devono trovarsi nelle zone A e B, come individuate dal decreto ministeriale n. 1444/1968. Sono ammesse al beneficio anche le facciate interne degli edifici purchè visibili da strada o da suolo ad uso pubblico (Agenzia delle Entrate, risposta interpello n° 296/2020).

 

 

Sismabonus (detrazione 50%-75%-85%): 

si tratta di una detrazione IRPEF (persone fisiche) ed IRES (imprese) per interventi realizzati su tutti gli immobili di tipo abitativo e su quelli utilizzati per attività produttive. Le opere devono essere realizzate su edifici che si trovano nelle zone sismiche 1, 2 e 3 facendo riferimento all’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3274 del 20 marzo 2003. La detrazione, che parte dal 

50%, può giungere al 75% o all’85% se dall’intervento deriva rispettivamente il passaggio ad una o due classi di rischio inferiore. 

Ecobonus (detrazione 65%-70%-75%): 

si tratta di una detrazione IRPEF (persone fisiche) ed IRES (imprese) per interventi che aumentano il livello di efficienza energetica degli edifici esistenti, sia ad uso abitativo che strumentale. La detrazione, che parte dal 65%, può giungere al 70% o al 75% se gli interventi interessano rispettivamente l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dello stesso edificio ovvero se si raggiungono determinati standard certificati conseguendo almeno la qualità media indicata nel decreto del Ministro dello sviluppo economico del 26 giugno 2015. 

Gli interventi combinati tesi ad aumentare il livello di efficienza energetica ed a ridurre il rischio sismico danno luogo ad una detrazione dell’80%-85% se da essi deriva rispettivamente il passaggio ad una o due classi di rischio sismico inferiore. 

Superbonus 110%: 

l’agevolazione spetta solo alle persone fisiche, ma ci sono dei casi in cui si può avere per le unità immobiliari non residenziali. In linea generale, il superbonus 110% è riservato alle persone fisiche e ai condòmini. Significa che chi ha un reddito d’impresa o i professionisti non hanno diritto alla maxi-agevolazione per il miglioramento energetico degli immobili destinati, ad esempio, a ufficio, negozio o stabilimento produttivo. C’è solo un caso in cui chi non è persona fisica può accedere al superbonus: succede quando professionisti o titolari di impresa partecipano alle spese per i lavori destinati agli interventi trainanti sulle parti comuni dell’edificio. Non importa che si tratti di un’abitazione o di un immobile destinato all’esercizio di un’attività di impresa, arti e professioni oppure beni patrimoniali di proprietà dell’impresa. Per l’Agenzia delle Entrate però, alle unità immobiliari non residenziali (ad esempio un negozio o uno studio professionale inserito in un condominio) non può essere applicato il superbonus 110% per gli interventi sulle parti comuni dei condomini che sono prevalentemente non residenziali. In altre parole: se in un edificio ci sono otto unità immobiliari, sei delle quali destinate ad abitazione e due a negozi, gli otto condòmini avranno diritto all’agevolazione. Viceversa, se la maggior parte del fabbricato è composto da unità destinate ad uso non residenziale, avrà diritto al superbonus solo chi possiede in quell’edificio l’abitazione. A tal fine, non conta la maggioranza delle unità residenziali rispetto alle altre ma la superficie complessiva delle abitazioni e delle unità non residenziali. Affinché professionisti e titolari di impresa possano accedere al superbonus 110% per 

Il Direttore del C.S.N. BMItalia 

 Dott. Alessandro Di Francesco

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