Associazione Nazionale Amministratori Immobiliari & Building Manager
L'AMMINISTRATORE IN REGIME DI PROROGATIO IMPERII
L’amministratore di condominio, benché l’incarico sia venuto meno ad es. per scadenza del termine, deve continuare a svolgere le proprie funzioni ordinarie fino alla sua materiale sostituzione, ossia fino a quando l’assemblea non ha effettuato la nomina del nuovo amministratore. In verità, sarebbe più corretto dire fino a quando il nuovo amministratore non accetta l’incarico, visto che dopo la riforma non è più solo sancita la nomina ma occorre che il neo nominato accetti il mandato condominiale.
I poteri dell’uscente si estendono per un periodo di tempo indeterminato fino al momento della effettiva sostituzione e, con riferimento all’incarico di amministratore, l’uscente cessato dalla carica è tenuto agli atti urgenti senza diritto al compenso.
Viene in considerazione la prorogatio in tutti i casi in cui l’amministratore cessa dal suo incarico.
La “prorogatio imperii” è un istituto giuridico di fonte giurisprudenziale in base al quale l’amministratore di condominio – il cui incarico sia concluso per scadenza del termine di cui all’art. 1129 c.c., per dimissioni, per revoca o per altra causa – prosegue nell’esercizio di tutti i suoi poteri fino al momento in cui l’assemblea non nomina un nuovo soggetto e questi non accetti la carica.
“In tema di condominio degli edifici, l’istituto della prorogatio imperii – che trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell’interesse del condominio alla continuità dell’amministratore – è applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell’opera dell’amministratore, e pertanto non solo nei casi di scadenza del termine di cui all’art. 1129 c.c., comma 2, o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o di annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina. Ne consegue che l’amministratore di condominio, o come nella specie, di altro tipo di comunione, la cui nomina sia stata dichiarata invalida, continua ad esercitare legittimamente, fino all’avvenuta sostituzione, i poteri di rappresentanza dei comproprietari” (Cass. 18660/2012; Cass. 10607/2014, Cass. 18660/2012, Cass. 14589/2011, Cass. 1405/2007, Cass. 4531/2003).
La ratio posta alla base di questo istituto è quella di garantire al condominio la continuità nella gestione, dando per conforme questa continuità alla volontà dei condomini.
Se non vi fosse l’amministratore, i condomini non saprebbero ad es. come gestire le forniture, pagare le utenze, riscuotere i contributi, pagare i creditori, provvedere alle riparazioni necessarie al godimento dei servizi e aree condominiali.
All’amministratore in prorogatio vengono riconosciuti poteri pari a quelli dell’amministratore in piena carica, potendo, ad esempio, proporre azioni per il recupero dei crediti condominiali o convocare assemblee ordinarie o straordinarie. (queste ultime solo se rivestano carattere d’urgenza, oppure se espressamente richieste dai condomini).
L’amministratore in prorogatio imperii, come per quello in piena carica, è tenuto solo a gestire l’amministrazione ordinaria del condominio e non anche quella straordinaria. Così ad esempio, deve erogare le spese necessarie per la manutenzione indispensabile e per il corretto funzionamento dei servizi condominiali (Cass. 25 marzo 1993 n. 3588), conservando il potere di chiedere ai condomini il pagamento dei necessari contributi (Cass. 12 novembre 1968 n. 3727) o di nominare un avvocato che tuteli gli interessi del condominio (si pensi alla riscossione delle quote non versate dai morosi). L’assemblea di condominio può, però, esonerare l’amministratore dalla prorogatio imperii, magari attribuendo le sue funzioni a uno dei condomini o a tutti quanti (Cass. 17 maggio 2018 n. 12120).
Secondo la giurisprudenza (Cass. 17 maggio 2018 n. 12120), una volta cessato l’incarico, l’amministratore non può chiedere di essere pagato: non può cioè rivendicare alcun compenso per le opere prestate durante il periodo “transitorio” che va dalla scadenza del suo mandato alla sua materiale sostituzione. Ha però, la facoltà di chiedere ai condomini il rimborso delle spese anticipate in questo lasso temporale a favore del condominio (Trib. Torino 29 gennaio 2016 n. 544.).
L’attuale norma di riferimento è il nuovo articolo 1129 comma 8 c.c. che recita: “Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”.
L’art. 1129 comma 8 c.c. può essere interpretato in conformità della ratio della riforma e della giurisprudenza fino ad oggi prevalente: la pienezza delle funzioni dell’amministratore in regime di prorogatio imperii impone allo stesso di continuare ad assolvere agli obblighi previsti dalla legge nell’adempimento del mandato ad amministrare ed, in mancanza, legittima il condomino a richiedere la sua revoca giudiziale.
Avv. Anna Nicola Componente C.S.N. BMItalia
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