I nuovi adempimenti per gli Amministratori di Condominio

A far data dal 1° gennaio 2019 le operazioni (cessioni di beni e prestazioni di servizi) tra privati titolari di partita Iva (B2B) e verso i consumatori finali (B2C) (1) sono soggette alla nuova disciplina della fatturazione elettronica, già prevista nella scorsa Legge di Bilancio e regolamentata dal successivo Provvedimento n° 89757 dell’Agenzia delle Entrate del 30 aprile 2018, oltre che dalle disposizioni contenute nel Decreto Fiscale collegato alla Legge di Bilancio 2019 e dai successivi chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate.

Ovviamente la trattazione della materia non può essere esaurita in questa breve nota: pertanto ci si limiterà qui a fornire soltanto alcune utili indicazioni inerenti il nuovo obbligo, rammentando (con un po’ di sollievo) che – fino al 30 settembre 2019 per i soggetti in regime di liquidazione Iva mensile e fino al 30 giugno 2019 per quelli in regime di liquidazione Iva trimestrale – non saranno applicate sanzioni qualora la fattura elettronica relativa ad una determinata operazione dovesse essere emessa oltre il termine normativamente stabilito ma comunque entro i termini della liquidazione Iva di periodo (mensile o trimestrale), ovvero sarà applicata una sanzione ridotta al 20% nell’ipotesi in cui la fattura emessa tardivamente dovesse partecipare alla liquidazione periodica del mese o del trimestre successivo a quello di competenza.

Poiché tale obbligo riguarda anche gli Amministratori di Condominio (siano essi persone fisiche o giuridiche) nell’emissione delle proprie fatture e negli acquisti inerenti la propria attività professionale, ma anche in quanto rappresentanti legali dei fabbricati amministrati (considerati ovviamente alla stregua di consumatori finali per gli acquisti effettuati), si sintetizzano di seguito alcuni aspetti da seguire, ricordando che tale obbligo non investe, nell’emissione delle proprie fatture, i soggetti che si trovano in regimi fiscali di vantaggio o forfettari.

Acquisito il codice fiscale del Condominio (elemento indispensabile per potere procedere alla fatturazione, così come la partita Iva del cessionario per eventuali operazioni B2B), non essendo possibile al momento dotare il Condominio di un apposito codice identificativo (ID) e, nell’ipotesi quantomai realistica che il Condominio non sia dotato di PEC, l’Amministratore, in proprio, previa preventiva registrazione sul sito dell’Agenzia delle Entrate, o tramite un intermediario (sia abilitato che non) (2) , provvederà all’emissione della fattura elettronica (in formato XML, come indicato e richiesto dal citato Provvedimento dell’Agenzia delle Entrate) nei confronti del Condominio per liquidarsi i propri compensi. Così, procederà ad indicare il codice fiscale del Condominio ed il codice convenzionale 0000000 (quale identificativo) assegnato ai consumatori finali privati sprovvisti di ID e di PEC. Una volta compilati i campi richiesti delle varie sezioni, sia nella testata (header) che nel corpo (body) dell’e-fattura, e quindi dalla propria anagrafica a quella del cliente, dal tipo di documento alla descrizione della causale, dall’imponibile all’aliquota, etc., procederà all’invio della fattura elettronica al Sistema di Interscambio (SdI). Tale invio potrà avvenire tramite alcuni canali che sono: PEC, web services, SdICoop, FTP (gli ultimi due necessitano di un’apposita procedura di accreditamento da parte del SdI). Una volta che il SdI avrà ricevuto il file trasmessogli (è previsto un sistema di ricevute che attestano la ricezione, ma non la correttezza, da parte del SdI di quanto inviatogli), il SdI procederà alle verifiche circa la correttezza e la coerenza dei dati contenuti nella fattura elettronica (3). Se tutti i controlli saranno superati e non saranno emersi motivi di scarto da parte del SdI (che con apposita notifica comunicherà i motivi dello scarto o dell’impossibilità di recapito della fattura elettronica al cessionario/destinatario), il SdI provvederà ad inviare la fattura elettronica all’indirizzo telematico del destinatario o, in assenza di questo, a metterla a disposizione nella sua area riservata (Fatture e corrispettivi per i titolari di partita Iva e Cassetto Fiscale per i consumatori privati finali) del sito web dell’Agenzia delle Entrate, fermo restando che occorrerà inoltrare al destinatario consumatore privato finale anche una copia analogica (cartacea) o digitale (PDF) della fattura, a meno che non ci sia un espresso rifiuto da parte di questi alla ricezione del documento secondo queste modalità di tipo tradizionale. Come detto, il destinatario consumatore finale privato potrà consultare nella propria area riservata del sito dell’Agenzia delle Entrate tutte le fatture elettroniche ricevute (4), ma non gli sarà possibile rifiutarle in quanto il SdI non prevede tale possibilità (in tal caso il cessionario/destinatario dovrà mettere in moto altre procedure).

Nell’ipotesi in cui l’Amministratore invece effettui operazioni con altro soggetto privato titolare di partita Iva (B2B), quale codice destinatario deve essere indicato quello che il cessionario/destinatario gli avrà preventivamente comunicato (anche previa richiesta preventiva in tal senso dell’Amministratore cedente/prestatore), oltre alla partita Iva del destinatario ed a tutti gli altri dati richiesti ed obbligatori, utilizzando sempre uno dei canali di trasmissione già prima individuati ed inviando sempre al SdI il file XML contenente la fattura elettronica. Ovviamente anche il ciclo passivo (fatture ricevute) segue i medesimi passaggi e sarà quindi necessario monitorare costantemente le fatture elettroniche ricevute.

Dr. Alessandro Di Francesco

(1) Tutti comunque soggetti residenti o stabiliti nel territorio dello Stato.
(2) Si rammenta che gli intermediari abilitati sono quelli individuati dall’art. 3, c. 3, del DPR 322/1998.
(3) Rispondenza delle informazioni obbligatoriamente previste dagli art. 21 e 21bis del DPR 633/72.
(4) Le fatture emesse dal 1° gennaio 2019 verso i consumatori finali, condominio incluso, saranno tutte accessibili, ma solo dal secondo semestre 2019, previa registrazione ed adesione (possibile già dal mese di aprile 2019) da parte del consumatore finale al servizio di consultazione messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate; nel caso specifico del Condominio si procederà accedendo al cassetto fiscale del Condominio attraverso la gestione dei rappresentanti legali nel fisconline personale dell’Amministratore (SPID al momento non supporta tale funzione).